涉案房屋占有自房地产公司向罗先生发生了转移，占有转移实际上发生在罗先生与房地产公司办理交割手续并入住的那一天，即2005年5月29日。

　　另外，交付作为一种双方法律行为，入住公告这一单方意思表示并不能构成交付行为，更何况公告方式是否能够有效到达罗先生也值得怀疑。当然，罗先生主张房地产公司自始未交付也不符事实，房地产公司未提供有关证书和数据毕竟只是从合同义务，不能得出交房这一主合同义务未履行的结论。法院不支持罗先生入住后的违约金请求，是非常准确的。

　　违约金：按合同约定比例赔付

　　本案中罗先生认为违约金计算方法已在预售契约中明确规定为万分之五，而房地产公司则坚持认为应按照中国人民银行同期公布的逾期利率标准计算。

　　关于违约金的计算标准，最高人民法院曾经在一系列司法解释中确立了参照中国人民银行逾期贷款利息标准的原则，但这一计算方式的采用建立在如下基础之上:双方当事人就违约金并无明确约定。换言之，参照中国人民银行逾期贷款利息的意义在于补充当事人意思表示的漏洞。司法解释的这一规定并不是强行性规范，而是任意性规范，能够为当事人的自由意思所约定排除。

　　本案中，预售契约明确约定了迟延履行违约金的计算比例是万分之五，并没有违反任何法律或者法规的强行性规定，也没有显失公平的情形，应当是合法有效的约定。

　　计算基数：按业主付款时段

　　这一问题上双方分歧巨大　罗先生认为自己先前支付了首期房款10.539万元，后又通过银行按揭方式支付了剩余房款40万元，因此应当以总房款50.539万元作为计算基数。而房地产公司认为只有罗先生向房地产公司交付的10.539万元首期房款和已向银行偿还的购房贷款才是罗先生实际支付的购房款，应当以此为基数计算违约金。

　　房地产公司的这种主张缺乏法律依据，混淆了商品房买卖与银行按揭这两个不同的法律关系　本案中房屋买卖和银行贷款两个基本法律关系中，有一个共同的主体——购房者罗先生，由于这一共同点，两个法律关系发生了联系。从房屋买卖合同关系来看，罗先生向房地产公司所交纳的首期房款属于其履行合同义务的行为，自然没有任何疑义。罗先生通过银行按揭的模式，由银行代为履行交纳剩余房款40万元，事实上也应当属于罗先生的履约行为，而不能偏狭地认为不是罗先生亲自交纳就不构成履行行为，由银行交纳剩余房款属于“由第三人履行”的合同，这一履约形态在《合同法》第六十五条有法律依据可循。

　　当然，罗先生的主张也有不尽合理之处、在房地产公司违约事实的整个期间内，从2004年12月31日到2005年3月26日(即银行代为交纳剩余房款之日的前一日）这期间，罗先生只交纳了10.539万元首期房款，而不是总房款50.539万元。因此，违约金的计算基数应当分为两段，2004年12月31日到2005年3月26日应当以10.539万元为基数，2005年3月27日到2005年5月29日应当以50.539万元为基数。法院的判决也正是以这两个基数计算，得出了应付违约金总额为20251.56元。

　　纵上所述，在违约金的计算上，法院判决以事实为依据、以法律为准绳，正确地认定了违约金的计算期间、计算基数和迟延利率。