开发商延期交楼有可能面临被业主追索违约金，以下分析的这一案例，详细介绍了法院对该类诉讼的适用法律。

　　约定违约赔付标准

　　2004年12月11日，罗先生与某房地产公司签订了一份《商品房预售契约》，购买该公司开发的某楼盘一套房屋，双方在预售契约中作了如下约定：

　　1、 房价为每平方米3933元，合计50.539万元。乙方采取银行按揭方式付款．首期付款10.5 3 9万元，于2004年12月11日付清；剩余房款40万元，以由银行按揭方式于2005年3月31日前付款。

　　2、甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监督部门出具的合格证书和测绘部门出具的实测面积数据；甲方交房日期为2004年1 2月30日。交付地点为房屋所在地。

　　3、除不可抗力外，甲方未按期交房，乙方有权向甲方追索违约金，违约金支付时间自本契约约定房屋交付之日的第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房款金额的万分之五向乙方支付违约金。

　　迟交楼　业主索赔

　　罗先生依约付清了首期房款，剩余房款40万元通过银行按揭方式于2005年3月27日向房地产公司交清。2005年3月1 9日，该楼盘竣工，房地产公司以公告的形式向所有购房者宣布可以入住。罗先生于同年5月29日入住，但未取得有关证书。

　　2005年6月28日，罗先生起诉要求房地产公司支付违约金45485元，并提供房屋的实测面积数据和有关证书。其违约金的计算方法是：以总房款505390元为基数。按每日万分之五自2004年12月31日暂计至2005年6月28日，违约金数额为45485元。

　　房地产公司在答辩中提出反驳，对原告所主张的违约时间、违约金计算基数及利率均有异议。房地产公司认为违约时间应截至2005年3月19日(即公告入住之日)，违约金计算基数应是首期房款和原告已向银行分期偿还的款额，利率应参照中国人民银行同期公布的逾期利息计算标准。

　　法院裁决　违约应承担责任

　　一审法院经审理认为，原告已适当履行了义务，被告应当如期交房并提供有关证书。现被告违反了上述合同义务，应当承担违约责任。

　　原告要求被告支付2004年12月31日至2005年6月28日的违约金，考虑到原告已于2005年5月29日入住所购买的房屋，再要求入住后的违约金缺乏事实依据，因此对原告所主张的45485元违约金，合理部分应予支持；原告要求提供契约约定的实测面积数据和有关证书，应予支持。被告提出违约时间截至2005年3月19日的抗辩意见，无合同依据，不予采信；被告所主张的违约金计算基数和利率标准，缺乏法律依据，不予采纳。据此判决：

　　1、被告房地产公司于判决生效后10日内支付原告违约金20251.56元。

　　2、被告于判决生效后10日向原告提供房屋实测面积数据和合格证书。

　　房地产公司不服，遂提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。

　　律师说案

　　本案的争议焦点是房地产公司就商品房预售契约履行过程中出现的违约情况，向罗先生支付违约金的计算方法及标准，在商品房交易异常活跃的今天，无疑是公众比较感兴趣的一个话题。

　　入住时间：从交割之日起计

　　本案双方当事人对房地产公司违约事实及起始时间均无争议，但对违约事实的终止时间则存在异议。

　　罗先生认为双方在合同中约定了房地产公司有提供房屋实测面积数据的义务，而房地产公司未向其履行该义务，应视为房地产公司自始未履行交付房屋的义务。

　　而房地产公司则认为，已于2005年3月19日竣工并发出入住公告，因此已履行了交房义务。

　　那么，到底应如何认定呢？交付作为一个法律概念，其含义就是转移标的物的占有。本案中房地产公司发出入住公告并不等于对